Жилищные вклады простимулируют покупателей недвижимости

Госдума постепенно продвигает законопроект о введении жилищных депозитов. Депутаты считают, что новый сберегательный инструмент позволит гражданам быстрее накопить на первоначальный взнос по ипотеке или на покупку квартиры.

Ключевые элементы

Продукта «Жилищные вклады» в нашей стране формально еще нет. Но есть ощущение, что рынок недвижимости постепенно к нему приучают. Так, еще в 2020 году в Госдуме обсуждался механизм ипотечно-накопительной системы (ИНС), который, впрочем, так и не был запущен. В 2023-м депутаты представили проект закона «О стимулировании жилищных сбережений граждан и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В прошлом году инициативу озвучили на уровне федеральной власти, она получила одобрение Центробанка и была принята парламентом в первом чтении. В данный момент проект дорабатывается.

«Периодически поднимается волна интереса к этой форме поддержки граждан, направленной на приобретение жилья. Однако закон до сих пор не принят, полагаю, в силу недостаточной готовности со стороны государства, банков, страховых компаний, инфраструктуры в целом – от разработки специальных ИТ-систем до межведомственного взаимодействия. А также, возможно, по причине отсутствия активного общественного запроса», – комментирует владелец агентства элитной недвижимости «Ашихмин и партнеры» Григорий Ашихмин.

Чтобы понять предполагаемые принципы работы системы жилищных вкладов, можно ориентироваться на проектную версию закона. Ключевые элементы выглядят так.

• ​Целевое использование средств. Данный вклад – это специализированный банковский продукт, при котором все накопленные средства могут быть потрачены исключительно на приобретение жилья, будь то квартира на вторичном рынке, объект в новостройке, участие в долевом строительстве или строительство индивидуального жилого дома.
• ​Гибкий срок размещения и возможность пополнения. Срок действия вклада начинается от одного года. Его можно регулярно пополнять, причем делать это вправе не только сам вкладчик, но и иные лица – например, члены семьи.
• Повышенный уровень страховой защиты. В отличие от стандартных вкладов, защищенных на сумму до 1,4 млн рублей, жилищные накопления попадают под расширенную гарантию – до 10 млн, что делает их более надежным инструментом накопления.
• Связь с ипотечным кредитованием. По завершении срока действия жилищного вклада банк предлагает вкладчику ипотеку на недостающую сумму для приобретения жилья. Однако в случае плохой кредитной истории, высокой долговой нагрузки или признаков финансовой несостоятельности банк вправе отказать в предоставлении займа.
• ​Последствия досрочного расторжения. Если вкладчик закроет депозит раньше установленного срока и накопленные средства не направит на покупку жилья, банк может пересчитать доходность по ставке, действующей для вкладов до востребования, что снижает выгоду клиента.

Интерес для заемщиков

​Жилищные вклады могут быть полезны людям, для которых ипотека в данный момент невыгодный или ненужный шаг, однако есть желание со временем улучшить условия проживания. Это также может стать частью финансового плана семьи, когда родители откладывают деньги на будущее жилье для детей.

«Подобные депозиты интересны в качестве инструмента накопления первоначального взноса, если банки смогут предложить процентные ставки на рыночном уровне или выше. То, что вклад целевой, поможет вкладчикам удержаться от импульсивного снятия средств, что особенно свойственно молодежи. Дополнительным плюсом является увеличенный размер застрахованной суммы, что веьма актуально с учетом цен в московском и петербургском регионах», – говорит генеральный директор агрегатора новостроек RedCat Наталья Шаталина.

По мнению директора по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустама Азизова, именно вопрос накопления на первоначальный взнос стал предпосылкой к появлению идеи таких депозитов. Сегодня в Петербурге первый взнос на квартиру составляет порядка двух миллионов рублей, в Москве – достигает трех миллионов. С учетом средних зарплат копить такую сумму можно и три, и пять, и более лет, что, несомненно, сказывается на возможности купить свое жилье.

Руководитель отдела продаж АН «КоридорЪ» Наталия Вяльшина считает специализированные вклады для решения задачи по покупке квартиры или дома «воодушевляющей идеей».

«Самое важное в этой инициативе – выгодные и безопасные условия как для клиента, так и для банка, – подчеркивает эксперт. – Проект привлекателен для вкладчиков, во-первых, страховой программой, покрывающей десять миллионов рублей. А во-вторых, повышенным процентом доходности, хотя таковой пока и не озвучивают. Мы, как профессионалы, наблюдаем за проектом, нам он тоже интересен, так как это еще и инструмент роста капитала для наших клиентов».

Жилищные депозиты – это выгодно, уверен член генсовета общественной организации «Деловая Россия» Владимир Прохоров.

«Прецедент позволит целенаправленно копить деньги на покупку жилья или на первоначальный взнос по ипотеке. Уже сейчас ряд банков совместно с группой застройщиков запустили партнерские программы по жилищным вкладам. Заемщик получает возможность зафиксировать стоимость недвижимости на период действия депозита, в данном случае до конца текущего года. Это ключевое преимущество в условиях роста цен на квадратные метры», – делится эксперт.

Спорная инициатива

Как и любая новация, законопроект о жилищных депозитах вызывает у профессионалов обоснованные сомнения.

«Речь идет о достаточно спорной инициативе финансового рынка. Пока вопросов больше, чем ответов. Под какую процентную ставку попадают эти средства? Совпадает ли она со ставкой по обычному депозиту? Если да, то в чем смысл? Могут ли эти средства использоваться банками? Теоретически жилищные депозиты должны быть по ставке выше либо должны предлагаться другие инструменты, чтобы клиент выбирал именно этот вариант», – рассуждает генеральный директор VSN Group Яна Глазунова.

Вопрос выгоды, по ее мнению, будет определяться в том числе сроками накопления средств на первоначальный взнос.

«В комфорт-классе мы часто имеем дело с клиентами, у которых есть 20% первого взноса, но банки требуют не менее 30%. Сколько покупатели будут добирать недостающее – это открытый вопрос, да и стоимость квартиры может за это время вырасти. Поэтому пока непонятно, для чего нужны жилищные вклады», – резюмирует эксперт.

Наталья Шаталина из RedCat считает, что новому проекту не хватает механизма досрочного снятия средств при возникновении экстренных ситуаций (болезни, дорогостоящего лечения, смерти близких), например, как это реализовано в случае с ИИС – индивидуальными инвестиционными счетами.

А Наталия Вяльшина из АН «КоридорЪ» указывает, что в проекте есть много ограничений, которые могут насторожить вкладчиков. В частности, жесткие временные условия по нахождению средств на счетах, нецелевое снятие и ограниченный пул банков-участников.

«Впрочем, это не совсем минусы, это даже организовывает клиента и стимулирует на накопления, – добавляет эксперт. – Однако при этих условиях и сам вкладчик должен получать достойные преференции, поскольку банк как минимум год будет пользоваться его средствами. Да, клиент получает гарантии по страховке вклада, но и прибыль ему не менее интересна».

Как упоминалось, жилищные депозиты предполагают повышенные ставки. Однако и тут есть подводные камни.

«Государство не планирует стимулировать этот инструмент и как-то дотировать повышение ставки – это перекладывается на банки. У банка может быть некоторый интерес к данному продукту, так как клиент в дальнейшем может взять у него ипотечную ссуду. Но так ли уж нужен кредитным организациям специальный закон? При желании они и без него могут предложить рынку соответствующий продукт: клиент размещает целевой депозит под ставку +1% к стандартной, если далее он направляет депозит на ипотеку в том же банке, то повышенный процент сохраняется, если изымает – получает стандартную ставку», – комментирует вице-президент по финансам и экономике Группы RBI Алексей Ефремов.

Перспективы для рынка

По сути, жилищные депозиты представляют собой альтернативу обычным срочным вкладам. Стать более привлекательными они смогут, только если банки или застройщики предусмотрят условия экономически выгоднее рыночных предложений: более высокий процент по сравнению с обычными вкладами, ниже процент по ипотеке, повышенное страхование вклада, бонусы банков за дополнительные условия.

«В целом риелторы положительно относятся к жилищным вкладам как к добавлению еще одной опции, помогающей гражданам в приобретении собственного жилья и стимулирующей продажи недвижимого имущества. В то же время принятие закона в нынешнем виде не произведет революции в сфере недвижимости и не окажет существенного влияния на рынок вроде повышения спроса или изменения цен», – отмечает Григорий Ашихмин из АН «Ашихмин и партнеры».

Позитивные сдвиги, с точки зрения эксперта, все-таки возможны, но при условии государственной поддержки по такой программе. Рустам Азизов из ГК «А101» согласен с коллегой:

«Основным преимуществом таких вкладов могло бы стать наличие дополнительного бонуса от государства. Например, в виде суммы, которую вкладчик получит при условии достижения заявленной цели вклада – покупки квартиры. Либо подобная инициатива может исходить от самого банка, обслуживающего данную операцию. Например, в виде пониженной ставки по ипотечному кредиту, который выдается на ту же квартиру. Предложения от государства и от банка могли бы работать в тандеме, что существенно повысило бы привлекательность подобных вкладов».

Примут в итоге законопроект или завернут – пока остается загадкой. Чтобы состоялось второе чтение, требуется внести ряд существенных поправок. В частности, нужны изменения в главе 44 Гражданского кодекса РФ «Банковский вклад», поскольку, по мнению Комитета ГД по финансовому рынку, сейчас «не представляется возможным определить, на каких условиях подлежит заключению такой договор банковского вклада (вклад до востребования или срочный)».

19.05.2025 11:00 | Источник БН.ру

Автор: Зоя Горохова

Фото: Изображение от jcomp на Freepik